“后奥运”经济不萧条

      北京房价不受影响

      北京大学房地产研究所所长陈国强认为，从宏观角度来看，中国不会出现“后奥运”萧条经济。奥运会之后，北京房价并不会“应声而落”。

      “澳大利亚或是希腊都曾出现过奥运后的短暂经济弱势。但大家忽略了中国作为一个特殊的经济体，一个具有很大规模的经济总量来说，奥运只是一个有限的影响因素。”陈国强在《财富》（中文版）举办的个人理财研讨会上表示。

      回顾历史，过去三届奥运会主办城市中，只有美国亚特兰大的房价在奥运会后出现了下跌，而悉尼和雅典则一直稳步攀升。上一个举办奥运会的亚洲城市韩国首尔，20年来房价上涨接近30倍。

      对比 “国际经验”，华远集团总裁任志强认为奥运不会成为经济萧条和房价下跌的缘由：“作为发展中国家，奥运本身建设总量并不大，北京多年来基本维持在1亿平方米的开工，用于奥运会的房产建设大概不到400万平米。发达国家每年的开工量只有100～200万平米，城市消化量很小。如果建立了大量建筑群，就很长时间难以消化。北京没有太多的存量，没有过度的消化过程。任志强同时指出，目前在北京虽然几乎没有“无房可住”的人，但是却有相当数量的人对自己的住房条件不满意，他们的需求将成为开发商建设商品房的动力，所以现在北京商品房仍然处于供不应求的状态，价格下跌无从谈起。

      业内专家均表示，奥运之后房地产市场的价格会朝什么方向走，基础性因素还是市场的供求关系如何演变。同时，奥运对于北京城市环境的改善、城市地位的提升等对北京房地产发展来说，都起到了长期支撑的作用。

      在此基础上，伟业控股公司总经理赵铁路表示，“奥运作为城市发展的契机，将使北京硬件环境得到逐步提升，奥运场馆及其配套设施的建设将对城市各个方面的建设产生影响，由此引发的住宅、商业、文化、环保和旅游等各方面的效应则会对城市发展起到深远意义；同时进一步促动软件环境——投资环境的发展，从而推动北京以更加开放的姿态朝着国际化大都市的目标迈进，吸引越来越多的人群落户北京，使楼市持续繁荣。”（见图一）

      “虽然今年楼市压力较大，但奥运的到来使楼市宏观向好。GDP快速增长势头的延续、城市化进程的加速、购房主力人群的刚性需求等因素均促使房地产市场向稳定、健康的方向发展。”赵铁路这样说道。

      商品住宅继续供不应求

      京城房价仍有上升空间

      北京市国土局7月9日公布的《北京市2008年度土地供应计划》显示，2008年可用商品住宅土地面积将少于1000公顷。2008年土地供应总量控制在6100公顷左右，住宅用地1700公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷；商服用地260公顷。其中，廉租住房及经济适用住房、限价商品房用地占本市今年住宅用地供应的40%。商品房用地供应比去年计划减少200公顷。商品住宅用地在空间布局上将向城市发展的重点区域，即功能拓展区和城市发展新区转移，主要包括朝阳、海淀、石景山、丰台、通州、顺义、昌平、大兴、房山和亦庄经济开发区等。也就是说，去除公建和配套，今年可用商品住宅土地面积只剩余800公顷。

      处于石景山功能区的雍景四季项目从去年底开盘后一直以每月200～300的稳健涨幅热销，项目营销总监石伟先生介绍说：“商品房供应量在土地供不应求的情况下必然更加供不应求，北京的外来人口增长迅速，北京住宅的刚性需求旺盛程度在全国数一数二，价格增长是大势所趋。”

      著名经济学家徐滇庆(也不止一次指出：“房价如同所有的价格一样，潮起潮落，有涨有跌。中国经济高速增长，基本面很好，对住房的真实需求非常旺盛，投机需求随时可能卷土重来，在相当长时间内尚且不能改变供不应求的状况。因此，房价上升是一个长期的趋势，尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价下跌，但并不能改变这个趋势。”

      高端项目力挺房价 部分指标呈上升趋势

      《楼市》记者在7月7日北京房地产交易管理网中的商品住宅成交均价排名表统计数据中截取了一二季度都有出现的部分预售项目，数据显示，大部分高端项目价格有增无减，银泰中心第一季度的成交均价比第二季度的成交均价比第一季度涨了11591元/平米，涨幅为13.7%，成交量也上涨了3套。

      与此同时，据《楼市》记者了解源溪唐、龙湾和院、圣品一世等一大批深受市场关注的高端项目从开盘至今，项目价格一直处于稳中有升的态势，销售形势也整体向好。

      包括亚豪房地产服务机构副总经理任启鑫在内的业内人士普遍认为，高端和超高端项目的价格策略受政策和市场大势的影响不大，绝大多数高端项目的销售和价格还是比较稳定，并将成为未来房价上涨的中流砥柱。

      市场考验也使一些短期上涨幅度过大的项目处于销售和价格幅度劣势，造成滞销。“产品要适应市场，就要先提升价值，再有效使用价值，”业内人士指出，“北京的市场冷淡不了，因为这里是全国流动购买力最强的城市，地产专业服务时代来临，好的项目价格上涨是必然，当然，力保价格和价值对应是稳健上涨的基础。”   

      后奥运需求释放 可能带来价量双涨

      在瞄准奥运、吸引国际国内高端需求的同时，业内也着手开始准备“后奥运”计划。

      “申奥成功后，北京楼市步入了高速发展期，在持续多年上涨后，去年四季度成交量首度遭遇了时间较长幅度较大的调整，经历了近半年的市场低迷，5月，北京楼市开始有明显的回暖迹象，6月销售量更是节节攀升，目前经过调整后的楼市如同股市一样，已具备了较高的投资价值和较大的上涨空间，”中原地产华北区董事总经理李文杰指出，“奥运期间销售状况将会与目前相差不多，因这段期间各方都在积极筹备奥运，开发商们也大多将目光锁定在奥运期间的宣传推广，所以第三季度将处于稳定期。而奥运后将迎来传统的楼盘销售旺季‘金九银十’，会有更多的开发商在这一时期加大推广的力度，积聚已久的刚性需求将逐步释放出来，因而奥运后的楼市有望迎来又一个价量双涨的热销期。”

      无独有偶，任志强也认为，不仅今年第四季度，未来很长一段时间北京房价也将继续上涨：“奥运的举行多少会影响工作和生活的正常进行，之后没有这些限制性条件，会产生更大的经济效应。奥运期间停止大型会展，奥运后各种活动会更加频繁。很多工程都是奥运前完成，国人没有机会去参观、旅游。后奥运时代，旅游、大型活动也会有个‘集中放量’。这是‘后奥运’产生的特殊性，另外，申奥期间建设基础设施会继续发挥长期的作用，轨道和道路交通后期发挥的作用更多体现在和房地产发展上。”