活动策划：本报记者 李和裕

    主持人：本报记者 李和裕

    整理：本报记者 李和裕

    嘉宾：易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

      尽管中央政府已经吹响了拯救经济的“集结号”，但是，未来两年我国房地产市场的走势仍将受利空和利好两方面因素的“夹击”影响。一方面是利空因素，国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，我国经济亦受其负面影响，楼市必然同步下行。另一方面是利好因素，各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力，而中央一系列新政也表明国家促内需保增长的力度将超过之前应对亚洲金融危机的措施，积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续5年之久的紧缩型宏观调控已转变为扩张型调控。在此背景下，今后两年我国房地产市场将何去何从？本周，我们邀请刚做完专题研究的业内人士与大家交流这一话题。

    总体面貌不乐观

      主持人：您如何看待目前的楼市状况及未来两年的走势？

      杨红旭：虽然在一系列新政的作用力下，楼市成交有局部、阶段性的回升，但今年总体来看，全国房地产市场呈现出的是量价齐跌的形态。从去年年底开始，楼市开始调整，今年以来下行速度加快、下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

      通过区域研究，我们发现东部地区深度调整。其中，珠三角地区是全国房价的“重灾区”，今年以来，房价已下跌20%-40%；长三角地区今年以来成交量巨量萎缩，并在第三季度出现价格“拐点”；环渤海地区各城市表现分化，北京下行空间较大，也有些城市波澜不惊；中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉等城市形势比较严峻；西部地区成交量下降20%-40%，但房价比较稳定，下跌空间不大。

      不过，在低迷的市场氛围中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名企业的大盘；第二类，超小户型单身公寓；第三类，近郊经济型房源；第四类，综合类特色产品。

      至于今后两年我国房地产市场的走势，我们并不乐观。预计2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩三至四成；但由于全国房价转向出现在第三季度，因此2008年全年房价同比2007年依然呈正增长，不过商品房价格涨幅将由2007年的18%大幅回落，5%左右的可能性较大（与2006年4.4%的涨幅相近）。而2009年全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长；2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

    货币政策留希望

      主持人：那么，在利空和利好因素“博弈”的情况下，您作何判断？

      杨红旭：我想以目前的货币政策为例，降息对楼市属于利好。一方面是心理利好，使房企和购房者尤其是购房者清楚地认识到国家救经济的决心，经济早日稳定，楼市也必然提前趋稳；另一方面是实质利好，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。

      但短期来看，降息依然效果不明显，近一个月来全国楼市并未因中央救市而有所起色。这充分证明一点：目前楼市下调是市场机制在控制主导权，是楼市经历前几年非理性繁荣后的自然回归，任何利好政策都难以在短期之内强行“夺权”，我们只能期待市场慢慢回归理性。

      货币政策有其内在的运行规律，不管加息周期，还是降息周期，都需要几年时间，多次持续累加之后，其效应才会完成由量变到质变的过程。我国上次降息周期从1996年5月1日开始到2002年2月21日终止，持续5年多，共计降息8次，基准存款利率累计下降6个百分点，基准贷款利率累计下降6.92个百分点。而本轮降息周期刚刚开始，经过4次降息之后，目前基准存款利率累计下降1.62个百分点，基准贷款利率累计下降1.89个百分点。无论从时间看，还是从幅度看，本轮降息周期皆尚未过半，不可能明显刺激经济增长，也无法扭转楼市下跌的大势和市场预期。2010年之前全国楼市成交量低迷、房价下跌或盘整的格局不会因此而发生根本性的改变。