全国的商业地产开发资金来源虽然主要是商业银行贷款，但与北京、上海、深圳等发达地区相比，由于郑州的商业地产市场起步较晚，整体经济环境相对落后，商业地产融资渠道更显单一。

与住宅项目差不多

　　  据长期活跃在发达地区的一些资本运作机构资深人士介绍，虽然发达地区的绝大多数商业地产项目开发资金也主要来源于商业银行贷款，但地理位置优势及经济发展的大环境，决定了这些地区，不仅民间资本活跃，而且很容易引起外资银行及海外私募基金机构的投资兴趣，加上各种各样的投资机构都相对活跃及企业自身的实力，这些或客观或主观的因素决定了发达地区商业地产项目有更多的融资选择。

　　  比如，信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债券、金融租赁、典当、民间私募基金、外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金、公司海外上市等数种融资方式都相当活跃。

　　  郑州地处内陆，经济发展相对落后，商业地产市场起步较晚。“郑州的商业地产融资方式和住宅项目融资渠道差不多，选择余地比住宅还小。”一业内人士说。多数商业地产项目开发资金都来源于银行贷款或者按揭，虽然商业项目贷款门槛比住宅还略高，多数商业地产开发商还是义无反顾地选择商业银行贷款，因为商业项目的高风险几乎使他们别无选择。

　　  外资银行及海外私募基金基本不光顾内陆城市；市场环境及其高风险性使信托投资机构不敢轻易涉足；房地产投资信托基金只愿意打包成熟商业物业；上市、发行企业债券，企业自身实力又不够；民间私募基金不够活跃；这些决定了郑州的绝大多数商业项目融资渠道高度单一，但也有一些公司，利用项目优势找到了一些更适合的融资方式。

合作共赢融资

　　  “商业地产项目的融资可分为两个时期，一是开发期融资，一是运营期融资。”郑州百年德化商业管理有限公司总经理惠先福说。

　　  众多周知，郑州多数商业地产项目开发期的融资90%以上来源于商业银行贷款。问及百年德化风情购物公园的开发资金，惠先福坦言，多数是公司自有资金。以宇通集团的实力及良好的现金流，完全以自有资金开发，也毋庸置疑。

　　  对于开发期融资，河南财经学院教授史璞有独到的见解。他说：“商业地产融资渠道可以通过商业银行贷款、也可以通过股份制改造进行股权融资，还可以是民间私募基金，还有一种更好的方式是‘策略联盟’。”所谓策略联盟，就是在商业地产项目开发之初，就和主力商家达成协议，由主力商家一次性支付数年租金，用于项目的前期开发，开发商为主力商家量身建造商业建筑。

　　  据了解，郑州国贸中心和大商新玛特的合作就是策略联盟的形式。大商在国贸中心建设之初，一次性支付给开发商河南新田置业有限公司（以下简称新田）20年的租金，用于郑州国贸中心的开发建设，新田则为大商新玛特量身打造百货商场。这是一种双方合作共赢的融资方式。新田赢得了前期的开发资金，规避了招商难题，同时，省去了大量的招商费用，不至于面临后期出现建筑结构不适合商家经营需要的问题。对于大商新玛特来说，一次性支付20年的租金，意味着20年租金不上涨，同时，建筑结构又是为自己量身打造。

　　  对于商业地产运营期的融资，中原信托投资机构副总经理薛怀宇提出了一种探索性的新思路。他说：“对一些成熟的商业项目来说，可以把其N年的租赁权做成信托计划，达到融资目的。”信托公司可以把其N年的租赁费用一次性付给开发商，然后，把其N年的租赁权做成信托计划。对此，史璞表示，这种融资方式会有很多问题，会有一定的风险。