【现状】哪里有新楼盘，哪里就有新商业街

         今年，郑州正掀起一股前所未有的商业街开发热潮。
         除了政府规划的城市配套商业街外，今年的开发商对社区商业的投入也大大增加。如今，不同的商业街项目遍地开花，覆盖了郑州的很多区域。
         在东区，出现了郑东新区CBD步行街、曼哈顿·第五大道美式风情商业街、绿城百合街区、老街·新天地商业街等步行街。
         而东起经三路，西至文博西路，全长2004米，总用地面积75500多平方米，总建筑面积41692平方米的农科路酒吧一条街，得到了政府的大力支持，预计投资近5亿元。
         由广厦置业开发的国内首条以爱情为主题的商业街道——情人街，近期更是赚足了眼球，据悉，该街总长800余米，并堪称可与上海“新天地”相媲美的街道。“商业街是城市的窗口和名片，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业态的商业集合体。一座城市有一条著名的商业街可以成为商业和旅游的黄金结合点。如苏州的观前街，‘先有观前街，后有苏州城’。特别是春节期间，从苏州观前街潮水般的人流可以看出商业街对旅游的带动作用。又如北京的王府井、上海南京路，不仅是中国品牌的窗口，也是国际名牌的展台。”河南省社会科学院副院长刘道兴说。

【调查】“炒”得越热，凉得越快

【观点】商业街，有“商”才成街

         在商业街不断增加的同时，商业街店铺的收益回报率正在下降。一位资深商业人士告诉记者，以前商业街店铺的收益回报率在10%左右，而现在已经回落至7%。那么，怎样才能成功运作商业街呢？对此，记者特地请一些业内人士谈谈他们的经验。
          规划很重要。刘社认为，目前不少开发商只注重建筑规划和景观规划，而不注重或不懂得商业规划，以至于项目做好了，却招不来商家，或商家招来了，但场地不合适。此外，项目低水平重复，同质化严重，加剧了商业街间的恶性竞争。
         按需定位。王方田说，商业街的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础，消费容量，消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业街越长越好，规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。同时，每个消费者对空间个性都会有不同感受，如何才能让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就要求开发商对项目定位要有精准的把握，产品的设计规划必须和定位统一起来。对于业种业态的分布，人流的集聚，交通动线的组织等等，都需要作深入的考虑，并将其贯穿于策划执行中。
         专业化经营。王方田认为，对商业街来讲，开发商很陌生的就是怎样根据市场的变化来考虑定位的修正，恰当调整招商来确保商业繁荣昌盛。基本上每块土地上居住的消费者的消费结构、消费方式等五到十年之后都会发生变化，这种变化意味着开发商或者管理商必须持续进行定位的调整，确保项目在各种阶段都能够在区域内有竞争力。