核心提示５月３日下午，一场阵雨，使售楼部门前显得冷清了许多。在郑东新区某楼盘售楼部里，售楼小姐徐灿谈起去年五一楼市的热闹情景，让人感觉到一种“白头宫女说玄宗”的悲凉。楼市的观望气氛已经有半年了，销售不畅，开发商资金吃紧，被寄予了很大希望的“五一小假期”没有出现销售的兴奋点，依然在看多买少的观望中度过了。

      市场劲吹打折风

      五一节期间，记者以购房者的身份，暗访了郑州市的部分楼盘，发现几乎没有不推出优惠打折活动的。转轮盘挣现金、现场抽奖、赠送家电、赠送装修、交１万抵２万、交５万抵８万、３万元购房基金月月送，还有一家楼盘给出的优惠是三年包租，租金收益当场返还充作首付款。记者计算了一下，这家楼盘的优惠幅度达到１２％。此外，还有购房送装修的，送物业费的，送车位的，送港澳游的，最少也要送个电饭煲、电磁炉等小家电，有的楼盘还推出诱人的特价房来刺激购房者，推出特价房的优惠幅度一般在８％~１０％之间。位于丰庆路北段的丰庆佳苑规定，只要是在限定时间内购房的客户都可获赠一部液晶彩电，对于购买超出１４４㎡的客户，除送电视外，还可享受到按揭１％、一次性２％的优惠；位于郑州高新技术开发区的“和家园”，一次性付款可以优惠７％，按揭付款还能优惠４％；位于未来大道与商城路交叉口的首座国际，推出限量限购１元／平方米的优惠活动；位于金水路与棉纺路交叉口的鑫苑景园，推出交１万诚意金冲抵两万房款的活动；银基王朝借集团成立１５周年之际，推出１５套特价房；居易国际承诺，凡５月到６月购买居易广场的客户，即可享受从购房之日至合同约定交房期间开发商提供的每月５００元的租房补贴……

      成交量略有放大

      ５月３日上午，记者在花园路北段一家楼盘的售楼部遇到了看房的刘先生夫妇。刘先生说，他和妻子是大学同学，２００２年毕业，已经结婚３年了，准备今年要孩子。他夫妻俩都已经工作了五六年，除了结婚花费，还有不少积蓄，想买套房子，让孩子一生下来能有个好的居住环境。五一放假他和妻子没有出去旅游，而是趁着休息跑着看房子。“已经看七八个楼盘了，一直下不了决心掏钱，还希望房价能再降些。”刘先生说。

      五一期间，像刘先生夫妇这样忙着跑楼盘看房子的不在少数。郑州新长城房地产公司策划部经理周光利说，五一期间平均每天到他们售楼部看房的有３０多组；中信中原公司销售总监武泓君告诉记者，五一期间到方圆创世售楼部看房的有近百组，１１套房子被定出去；美景花郡的胡佳说，五一期间到售楼部看房的人比平时多了几倍，３天时间有近２０人交了定金；天伦置业有３个在售楼盘，据天伦公司营销总监刘小卫介绍，五一当天３个楼盘共接待客户１１０多组。

      根据郑州房地产管理局公布的数据，在２００８年第一季度，郑州市商品住宅销售面积９３．９５万平方米，比去年同期下降４６．７％。同时，３月份的商品住宅成交数据也显示，成交的面积段主要集中于７０平方米~９０平方米和１２０平方米以上的区间，首次置业者和改善居住条件的刚性需求支撑着楼市的成交。记者采访发现，五一期间，不少开发商针对初次置业的年轻购房者推出了８０平方米左右的两房户型。这种户型的实用性比较强，两房的设计在满足了年轻人自由独立空间追求的同时也能满足日后的需要；房子的总价比较低，而且面积在９０平方米之下，可以按照２０％首付，对经济并不宽裕的年轻人来说可以余下资金进行装修。４月份进入市场的项目中，有很多此类的户型，如康桥上城品、正商世纪港湾、隆福国际等，以及一些市中心楼盘如宏益华·香港城、ＳＯＨＯ广场等，皆是主打两房户型的楼盘。再有就是１２０平方米~１４０平方米左右的三房两厅两卫的房子，比较受以改善现有住房条件为目的的购房者的欢迎。由于郑州市４月份的供应放量较大而需求量未见明显增长，楼市出现了供大于求的态势，而没有被消化的供应量续存于市场，为以后的需求者提供了更多的选择余地。

      看房的人再多，最后的成交量才是“金”。那么，五一期间的成交情况怎样呢？郑州房地产网５月５日公布的数据显示，４日成交商品住宅２０８套。河南中原房地产顾问有限公司高级市场分析师李明明说，因为１~３日放假，这３天成交的房屋都积存在４日这天进行了备案，所以２０８套这个数字应该是４天的成交量，平均每天５２套，没有像开发商所希望的那样出现节日成交的放量。楼市成交低迷的“翘尾效应”以及持续的紧缩性经济政策，决定了楼市的成交量难以在短时间内出现“井喷”的态势。据不完全统计，４月份郑州市新入市的项目多达２０余个，尽管供应量出现了放大，但成交量未见明显增加。根据郑州市房地产管理局每日公布的商品房成交信息估计，４月份郑州市商品住宅的成交量同比依旧会有３０％~４０％的下降幅度。

      市场将迎来高质量营销大战

      从五一期间开发商们推出的丰富多彩的活动看，可以说开发商在撬动刚性需求方面做足了功课，在大力推销“婚房”概念来吸引年轻购房者的同时，也在努力提高楼盘的品质，满足３５岁以上人们改善居住条件的需求。产品在规划、景观设计、户型设计、社区配套方面出现了分化，产品的定位相应也出现了分化。开发商们开始细分这个市场，有针对性地推出适合的产品，这也让购房者有了更多的选择余地。

      开发商们普遍认为，水泥、钢筋等建筑原材料价格都在上涨，造成开发商开发楼盘的成本大增；加上国家第二套房首付新政出台后，短线投资客减少，楼市的泡沫被挤去，中原地区楼房大幅度降价不太可能。现在看房的人多了就是一种房地产市场回暖的表现。很多楼盘的售楼部人气回升，到售楼部的人也不再只是看看而已，开始表现出购买意向。但是，与以前相比，如今购房者更加理性，除了价格之外，对楼盘的配套、周边环境、户型设计甚至后期的物业管理等也要进行详细的了解。

      业内人士预测，此后的一段时间内，由于政府政策、打击通货膨胀、需求已经被严重提前透支、供应急剧大增形成阶段性供大于求、市场走势、高价位房价障碍等因素的综合作用，房地产市场或将迎来前所未有的剧变。而在这场或可预知的剧变中，不仅是中小开发商，更将有大量的曾经“以销控吃遍天下”的房地产销售代理公司和所谓的策划、顾问、广告公司被淘汰。今年五一的现实情况，预示着今年可能将迎来高质量的营销大战，开发商需要考虑选择真正有价值的实效营销。也就是说，重视企业战略、产品策略、产品品质、产品个性、市场策略、目标人群甄选与定位、价格策略、传播推广策略等要素的全程营销，将代替此前一度盛行的“傻瓜式营销”，帮助开发商实现尽可能的快速销售，缓解开发商的销售压力和资金压力。尽管价格促销依然将是一把“双刃剑”，但在近期，针对价格做文章依然是最有效的销售手段之一。