土地成“烫手山芋”

      离７月１日越近，任老板的心里越发慌。因为从７月１日起，《郑州市闲置土地处置办法》就要开始实施了。任老板是省会某开发公司的董事长，目前手头除了有一个在售小项目外，还有两块没有开发的土地。“如果再弄不来钱开发这两块地，我就惨了。”在几天前的一次晚宴上，他向担任郑州市某商业银行副行长的老同学求救。

      ４月２１日，郑州市市长赵建才主持召开市政府第１０４次常务会议，决定成立市清查处置闲置土地工作领导小组，对全市闲置土地现状进行全面调查，规定凡是能够按照规定时间落实项目开发利用的土地，要限期开工建设；对应收取闲置费的要按照标准收取闲置费，对应无偿收回的将坚决无偿收回。并将于７月２０日开始，对闲置土地进行依法处置。

      根据《郑州市闲置土地处置办法》的规定，凡是土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。土地闲置超过两年，用地单位或个人选择在限期内开发建设的，除按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费外，还应按规定征缴增值地价。

      其实，缺钱的开发商不只是任老板。省房地产业商会秘书长赵进京不无忧虑地说，在目前的情况下，９０％以上的房地产企业都缺钱。

      今年５月２０日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点，调整后高达１６．５％。根据央行公布的金融数据，截至今年３月末，全国各项存款余额为４２．３１万亿元。此次央行上调存款准备金率０．５个百分点，金融机构将因此被冻结资金２１１５．５亿元，而我省的金融机构被冻结的资金将达到７０亿元。２００７年以来，央行６次上调存贷款利率，１４次上调存款准备金率。作为宏观调控重点关注的房地产市场，信贷紧缩意味着开发商从银行贷款已是难上加难。而在央行宣布再次提高准备金率的同一天，国家税务总局网站发布了一则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，明确规定对省级地区住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于２０％的标准预缴企业所得税，并且还要按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴。业内认为，对于开发商来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降。

      房地产企业从银行获得贷款的难度越来越大，而从民间谋求资金支持的成本越来越高。据介绍，目前比较正常的民间借贷条件是还款利息为银行

      利率的４倍，也就是年息在２０％左右。当然也要看双方的关系和信誉度，低的１０％还能筹到钱，高的已经在３０％以上。

      去年底北京师范大学金融研究中心撰写的、国内首份揭示开发商囤地现状的报告———《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》指出，２００２年到２００６年，河南房地产开发企业的囤地规模总计２６０１万平方米。而２００７年房地产开发商买地花的钱也太多，去年全国房地产行业的成交额是２．９万亿元，开发商买地花的钱估计在３万亿元，入不敷出，开发商把钱花光了。

      据了解，当前房地产商尤其是中小房地产商的信贷资金８０％至９０％来自银行，如今银行信贷收紧直接将许多中小房地产商逼到了悬崖边上，前期过度囤地带来的现金流压力也使得开发商融资成为最大问题。而随着政府的土地调控政策日渐严厉，不仅是中小开发商，大开发商也开始感到前期手中高价囤积的土地成为“烫手的山芋”。５月１４日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司５０％股权转让，而该公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期以１４．１２亿元的价格拍下拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。业内人士戏称，那些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商们资金链上的出血点。

卖不出去的房子

      一般来说，开发商的资金来源主要有三部分：自有资金、银行贷款和销售回款。

      开发商的自有资金主要用来购买土地了，而从银行获得贷款也越来越难。这样看来，快点把房子卖出去而实现资金回笼成为目前开发商解决资金困难的救命稻草。那么，开发商的房子卖得怎样呢？

      以郑州市为例。去年１月至４月，郑州市商品房实际销售２７６．４４万平方米；今年１月至４月，郑州市商品房实际销售１６８．８７万平方米，销量减少１００多万平方米，在每平方米均价高出近千元的情况下，销售收入仍然减少了２２．３９亿元。

      一方面是销售收入的减少，而另一方面是开发投资的大幅增加。据统计，今年１月至４月，全国完成房地产开发投资６９５２亿元，同比增长３２．１％；房地产开发土地购置面积１０１７６万平方米，同比增长１１．１％；完成土地开发面积８０６５万平方米，同比增长５．９％。到４月底，全国空置商品住房面积达到１２４６４万平方米。

      开发投资的上升和销售量的下降，更加剧了开发商面临的资金短缺的困境。今年３月底，潘石屹抛出“百日巨变论”引起业界哗然。他称，在沉重的债务和从紧的宏观政策影响下，一些资金链紧张的企业“将不得不卖房子卖地卖老婆”，中国的房地产企业在未来的１００天内需要调整。而同时“唱空”楼市的，还有高盛等国际投行。高盛在５月初发布的一份研究报告中，将内地房地产股今明两年的净利润预测分别大幅下调４２％和５０％。

化解困局的合作

      在有地缺钱的王石忍痛“割地”的时候，有钱少地的潘石屹亮出了抄底的铲子。５月２７日，潘石屹高调宣布，ＳＯＨＯ中国已经斥资５５亿元成功收购北京东二环的凯恒中心。

      一线城市开发商们“割肉”和收购的“合作游戏”，同样在中原房地产市场上演着。创办了“河南１８城市土地信息平台”网站的王牌企划公司董事长上官同君，近一个时期比较忙。用他自己的话说，忙着给项目和资金牵线搭桥，“平均每天要安排与５个房地产公司的老板见面”。而在王牌企划上官同君忙着会见要转让项目的老板们的时候，两位陌生的客人走进河南中原房地产顾问有限公司的大门。这两位客人是北京一家投资公司的高层，他们想请谙熟中原房地产市场的中原公司帮助寻找机会，收购条件较好但是缺少资金的房地产项目。

      ３月２３日，在省房地产业商会主办的地产领袖大讲堂上，中原房地产界的“大哥”、建业集团掌门人胡葆森认同了房地产企业缺钱的困境，他建议河南的房地产开发商在自愿基础上，成立一个投资公司。这个投资公司的意义在于，当其中的一家企业遇到资金问题，可

向投资公司伸手，不至于因缺钱而垮掉。

      记者在采访中遇到的几家寻求合作的开发企业的老总却不愿意过多地谈论这个话题，他们认为这对公司的品牌会有不好的影响。所以，在合作上这些企业通常采取秘密的方式。据未经当事企业证实的消息，郑州市一块当年引起轰动的“地王”项目已悄悄易主，当时出面拿地的省内公司已经退居为小股东，一家总部在北京的、全国规模的集团公司入主，成为最大的股东。

      赵进京认为，房地产公司走向合作是必由之路，就他所了解的情况是，开发商普遍缺钱。郑州有９００多家开发企业，但是目前只有１０９家企业有项目，有土地没有资金的占三分之一。目前银行贷款难，而高利贷的利息又太高，成本太大。目前郑州市市区的土地也不多了，旧城改造还有一些小的地块，但是，因为地处城市中心位置，虽然地块不大，地价却不便宜，比如去年鑫苑拿的原金牛集团的１１１亩地，每亩达到了４４０多万元；而原郑州电视台的那块２０多亩的土地，竟然拍到每亩６３０多万元。所需资金动辄数亿，并不是开发商很容易就能拿得出的。另外就是城中村改造地块，而城中村改造地块一般体量较大，更不是一般的房地产公司能够拿下的。

      据他了解，目前已有大量福建、广东、浙江、江苏、上海等地的资金来到中原，寻找项目。商会准备再举行一次给外地资金和本地企业“搭桥”的活动，促进资金和项目的合作。并且准备设立一个基金，为资金紧张的开发公司提供暂时的支持，帮助遇到资金困难的企业“过桥”。

      有人担心这种合作最终会导致出现“地产寡头”的局面，进而推动房价继续上扬。河南美景置业营销总监李冲认为，大型开发企业确实正在利用这种时机进行扩张。但是所谓的“寡头市场”很难形成。因为，对于全国市场来说是个非常庞大的市场，根本没有企业能够成为寡头的实力。并且房地产地域性色彩非常浓厚，因此会形成大的开发企业，但是绝对称不上“寡头”。而合作进行了资源整合，确保了企业开发的进程，不会影响市场的供应，因此也不会影响房价，更不会出现房价大起大落的现象。