去年下半年以来，郑州楼市趋冷、市场观望氛围浓厚已经是不争的事实。但经过调查我们发现，即使在市场成交量最少的今年2月份，仍然有楼盘逆势热销，成就冷淡楼市的独特风景。能让消费者在这个时候普遍选择的楼盘，是名副其实的抗跌冠军和价值领袖。

      在郑州的各个区域中，在最冰冷的市场数据中，哪些楼盘能成为消费者共同的选择？

      目前的经济环境会持久吗？宏观政策下一步可能的走向是什么？

      楼市上半年走势已经明了，下半年将会向何处去？

      关键时刻关键会议

      7月15日，由商报主办的“郑州各板块冷市热销研讨会”在长城饭店召开。

      河南财经学院工程管理系主任、博士李晓峰，河南省发改委经济研究所所长助理、博士王琪，河南国基置业副总经理马志刚先生，香港锦艺集团房地产事业部副总经理李峻，郑州同致行顾问机构常务副总经理吴黎明，郑州同致行顾问机构品牌总监曹庆伟，河南思达置业策划总监师凯伦，天伦房地产营销总监刘小卫，河南恒辉地产顾问机构市场总监吴孔中，郑州市未来远大置业策划经理董胜利，星联（郑州）置地顾问公司总经理左鹏等地产人物济济一堂，就冷市热销和郑州楼市下一步走势展开了激烈探讨。

      大家一致认为，虽然市场形势仍然比较严峻，但宏观经济层面向好、楼市宏观调控措施可能松动、楼市自身调控周期可期、刚性需求已经启动等因素，仍然可以让我们对下半年的楼市持谨慎乐观态度。

宏观经济整体向好

      “整体经济形势向好，郑州房地产市场不会存在大的问题。”这是王琪博士对宏观经济形势和郑州楼市的整体判断。

      王琪认为，目前中国经济就像一个在大海上航行的巨轮。这个巨轮过去都是加速往前开，但是这个加速不可能一直持续下去，因为我们已经有20年的发展，到一定程度我们会降低速度，这个是很正常的。这个暂时的放慢是为了将来的更快做准备，积蓄力量。“整体的经济形势我觉得基本上还是比较好的。”王琪说。

      就河南的经济形势而言，王琪说，目前我省的经济形势处于一个良好的发展势头。一季度的数据显示，我们的GDP增长是7.6个百分点，比全国水平高，无论是工业利润还是农业生产形势以及区域协调发展都令人满意。

      在这种情势下，王琪表示，虽然目前有一些整体偏冷，但他看好郑州房地产市场。原因有三个。一是，郑州房价一直低于周边经济发展水平相当的省会城市；二是，中原城市群已经被国家确定为重点发展地区，经济发展前景可期；三是，郑州刚刚被列为我国九个国家一级交通枢纽之一，新郑国际机场也刚被确定为我国五个区域性交通枢纽之一。这些因素都能有力地支持郑州房地产市场的进一步繁荣。

房地产业要调整心态

      李晓峰博士认为，目前楼市和中国经济整体走势一样，正处在调整期，房地产从业人员要适时调整心态，不要紧盯价格，而应该注意销售量。

      “我个人觉得目前房地产市场正处在调整期，我们怎样调整自己的心态是这个时期最重要的事情。我可以这样说，经过这次调整以后，中国的房地产市场永远不会像前几年的房地产行情。”李晓峰说。

      要改变目前的市场状况，李晓峰认为有两个条件：一是国家的政策松动，二是消费者走出观望，重新走进市场。但李晓峰认为，实现这两个条件并不容易。因为国家政策即使有所松动，但消费者因此改变观念购买房子也需要一个过程。

      但李晓峰认为，从另一个角度看，由于我省的城市化进程刚进行一半，还有二十年的时间去完成这一进程，因此，在以后的二十年间，我省的房地产市场都是向好的。

      针对冷市热销，李晓峰说，之所以有些楼盘能够在市场不好的情况下销售业绩突出，主要是基于两点：一个是卖得便宜，另外一个就是卖得不便宜但和别人不一样。

      “这是我们营销人员要考虑的问题。但是某种意义上冷市热销也意味着房地产市场还没有我们大家想象得那么糟糕。问题的关键是，房地产开发商要怎样才能把消费者的积极性再调动起来。”李晓峰说。

郑州楼市的压力并没有想象中大

      作为楼市资深营销专家，赵彬认为，目前我们或多或少地夸大了楼市面临的问题，实际上，郑州楼市的压力并没有想象中的那么大。

      赵彬表示，今年以来每个月开发商投入市场的商品房数量为60万平方米到70万平方米之间，比去年降低了40%左右；相比之下，每月销售量则比去年下降了30%左右。这样看来，市场总体供需还算平衡。比如，郑州楼市5月份供应量为50万平方米左右，而销售量为80万平方米，总体上的供需是相对平稳的。

      对于房价，赵彬说，从去年10月份到现在郑州的房价基本上没有怎么动。这与郑州的供应量和供应的楼盘及供应趋势有关。也就是说，现在郑州楼市的主要供应量集中在城中村改造，城中村改造销售占了相当大的比例，这种价格更多地反映在均价上。

      赵彬说：“均价是一个很骗人的东西，如果放在各个楼盘上来看的话，实际上郑州楼市已经进入了自己的内部微调。比如说新开盘的楼盘，如果去年开的话达到每平方米6300元，可能今年开盘也就是5600元左右。这样的话，郑州楼市的价格也达到了一个相对平稳的状态。”

未来三年楼市谨慎乐观

      作为兼具全国视野和本地经验的营销专家，吴黎明表示，郑州同致行对本地未来三年的房地产市场持谨慎乐观态度。

      “今年我们感受比较多的就是我们房地产开发商的结构调整相当剧烈，在这个过程中，我们所了解到的，国内的包括国际一些基金，一直张着大嘴准备吃我们的开发商，还有我们很多大型的央企，在今年进入二线市场，他们认为这是一个扩张的阶段。”吴黎明说。

      针对本地市场，吴黎明表示，郑州市楼市每年正常的成交量应该在600万平方米左右，去年销售面积达到900万平方米，应该不是一个正常的现象。由于郑州GDP波动不大，因此，未来郑州楼市的成交量也不会有太大变化。

      吴黎明认为，在市场环境下冷市热销，主要可以从操作楼盘的定位和执行力方面做些文章。而房地产商在选择新项目的时候，还是要回归到房地产的本质：第一个是地段，第二个是注重我们的自然资源或者是其他的开发因素。这样的话，才能使开发的楼盘立于不败之地。

      吴黎明说，目前消费者正在观望的阶段。但开发商自己不能把价格搞乱。“因为现在开发成本相当高，加上税费都达到4000~4500元之间了。降价的空间不会很大。”吴黎明说，他估计目前的市场形势不会持续太长，可能会持续一年到一年半之间，届时市场会开始转变。