楼市惨淡经营，众多“地王”进退维谷，这使得处于房地产行业上游的土地交易市场变成了一个尴尬的市场。

【反思】

广积粮缓称王

      《东方地产》9月25日就郑州电视台地块竞得者建海置业是否退地做过详细报道，经记者多方求证，退地已成事实。

      有业内人士估计，建海置业将为此损失至少2000万元。

      首席记者 奚春山

      “地王”反悔，代价2000万？

      退掉“地王”开发商损失至少2000万？

      有媒体报道，9月25日，郑州市国土资源局通过国土资源部一网站发布的消息称，郑州电视台地块竞得者建海置业因自身原因，申请退地。经政府批准，该局同意解除《国有土地使用权出让合同》，并由竞得者承担相应的违约责任。该宗土地由政府收回另行出让。

      报道还称，开发商参与竞拍电视台地块的条件之一就是需要缴纳竞买保证金2000万元。而该公司一位副总经理告诉记者，现在没有具体过问这块地了，听说还在与有关部门协调。记者问，按规定参加竞拍需要缴纳竞买保证金2000万元，有没有这情况？该负责人称这是必须的，是参加竞拍的条件。

      但建海置业的董事长杨海平对是否损失竞买保证金2000万元，未予承认。对记者求证退地之说，杨海平既没有承认，也没有否认，只是说“自己忙于开会”。

      河南金门面公司首席顾问王少华说，按照政府规定，竞买保证金5%（政策规定）约合800万元人民币，不管是800万元还是2000万元，建海肯定会有损失。

      王少华介绍说，根据相关规定，竞拍土地后，半年内要把款全部打到政府指定的账户。如果不付清，竞买保证金要没收，重新拍卖。建海置业既然退地了，看来是没有把全部款项付清。

退地成事实 “单价地王”梦断绿城

      对于退地行为，建海方面和政府相关方面都不愿意谈及。郑州市土地交易中心宣传部门王姓负责人也称，他还没有听到建海退地的消息。而建海置业的董事长杨海平和其他高管，都不愿谈论退地的事。

      河南省房地产业商会常务副会长赵进京说，这种行为也可以理解，戴上“地王”桂冠时，可以敲锣打鼓，这是公司实力的象征，而“退地”行为，尽管是正常的市场行为，开发商还是不愿意声张。

      不愿意声张也难掩退地事实。郑州土地交易中心推出的今年下半年地块一览表上，郑州电视台地块招拍挂的信息赫然在目。

      王少华说，既然该块地又拍卖了，说明政府已收回这块地。

      建海置业摘得“地王”桂冠是在今年1月9日，当时这块地由于地理位置较好，拍卖吸引了12家开发商竞相出价，从起始价的5620万元最后飙升至16202万元，被建海置业纳入囊中，这块地每亩地价合633.2万元，是实行招拍挂制度以来，郑州单价最贵的一块地。专业人士当场做了测算，该地块将来的商品房成本就达到每平方米4500元左右，市场房价将达到每平方米6000元左右。“当面粉贵过面包时，面包就没法卖了。”赵进京颇有感慨地说。

退地的警钟 能否敲醒中原开发商？

      电视台地块重新拍卖，还能卖出每亩地价633.2万元的高价吗？记者探访几位业内人士，他们都表示，这样的高价，恐怕没有开发商愿意接。“现在开发商拿地的欲望不强。”王少华说。据他介绍，一个多月前，郑州市土地储备中心举行2008年首次储备土地推介会，共推出9宗合计468.658亩用地，尽管吸引了80多家房地产企业的参与，但多数开发商都表现出谨慎的态度，倾向于面积小、单价不高的土地。“地王”退地敲响了警钟，提醒开发商们一定要算好投入与收益这笔账，王少华说。

      开发商能从“地王”退地过程中吸取什么教训？作为业内人士，恒辉企划公司总经理陈健支了“三招”。第一招是高筑墙，就是致力于品牌建设。陈健举例说，像正商、鑫苑等公司，以高品质的房子赢得业主满意。

      第二招是广积粮。陈健说，鑫苑上市、建业上市，为公司解决了资金问题，奠定了发展基础。没上市的正商，2007年，总营业额超过20亿元，销售面积达40余万平方米，成为郑州市地产企业第一名。销售量大了，公司的资金当然就雄厚。

      第三招是缓称王。陈健说，在资金实力不是特别雄厚时，不要去拿单价特高的“地王”，因为“地王”会成为刺喉的鱼刺。

【反思】

先找意向客户才能避免流拍

      郑州市7月份招拍挂2宗土地，8月份是4宗土地，都没有成交；而去年7月，郑州市招拍挂土地成交7宗，8月成交3宗。下半年预计郑州市推出19宗合计2900亩地。这些土地能否找到它们的主人？

新推土地，能否找到主人？

【现象】一年多没有在郑州拿地

      一位业内工作人员所服务的公司虽然在郑州，但是却要不时地往市地跑，因为公司将开发重点转移到了市地。一年多了，他都没有在郑州参加过一场土地推介会。

      不过，至今他仍对去年土地使用权竞拍会上的惨烈程度记忆犹新。

      他形象地比喻：“往往是一块地十几家公司争，能叫上二三十轮，开发商都像是失去了理性，只管往上抬价。那种阵势就好像某高档品牌服装1折出售，基本快卖完了，留下一大群人在那里争抢一件衣服。”

      去年竞争者太多、地价抬得过高，因此以他所在公司的实力，在郑州连一块地也拿不到的。这个曾经建造出郑州最高档楼盘的开发商，目前只好转向市地谋求发展。

【透视】楼市惨淡殃及土地市场

      房地产交易市场一“咳嗽”，处于其产业链上游的土地交易市场紧跟着就“感冒”了。就全国来看，开发商普遍缩小了开发规模，许多实力不济的开发商靠出售项目和股权苟延残喘。

      政府部门捕捉到这一信号，挂牌出让土地使用权的速度明显减慢。记者从中国土地网查到，截至10月，今年郑州市仅挂牌出让了12宗土地的使用权。而去年1~10月，郑州市挂牌出让的使用权有27宗土地。

      今年的地价也明显不如以往。今年2月28日，两块城中村改造用地均以开拍价成交。其中马庄村城中村改造土地挂牌起始价为15200万元，约合156.8万元/亩。管城区刘南岗村城中村改造土地挂牌起始价为49565万元，约合170万元/亩，这个价码仅相当于2004年“地王”的水平。

【思考】土地成了“烫手山芋”？

      曾经的“炙手可热”如今变成“烫手山芋”，不得不说，这其中政府和开发商都有关系。

政府——土地市场供过于求

      郑州同致行地产顾问有限公司副总耿大勇认为，政府在城中村改造中缺乏严密的规划，近两年大量的城中村改造项目出现，使得土地市场供应过于充分。另外，在拆迁、村民补偿等问题上，政府更多把问题留给了开发商，去年土地招拍挂价格过高也使得土地价格存在一些泡沫。政府今年推地的速度明显放慢，也是经过一个理性的思考过程，将土地打包推向市场。

开发商——不能也不敢再“疯狂”

      如果给房地产公司一周时间，融资1个亿，有多少公司能做到？河南王牌企划有限公司董事长上官同君测算过，郑州目前的700多家房地产公司中，能做到的不足10家。这个结果说明在前几年疯狂拿地的过程中，开发商丧失了理智，把手里的资金全压在土地上，忘记了“资金为王”的制胜道理。手里没钱，去哪儿拿地？

      还有一个政策面上的因素值得我们注意，那就是“8·31大限”，其实就是“收地令”。凡是闲置超过两年的土地，都将被政府无偿收回，耽误了两年时间不说，拿地时付出的保证金等也意味着打了水漂。

【突破】二手土地市场开始活跃

      随着楼市的低迷，土地市场是否也已经进入了冰谷？在上官同君和耿大勇看来，郑州的土地市场仍旧健康。

      公开的资料显示，在全省4300多家房地产公司中，只有半数真正从事过房地产开发，这其中仅5%可称得上是有品牌的企业，因此我们不能要求所有的企业都能做大做强。

      然而尴尬的土地市场何去何从？今年5月开始，二手土地市场的悄悄火热给业界提供了新思路。

      据河南18个市地土地信息平台检测，在调查的1000多家房地产企业中，拿着地找钱的企业已经占七成；而有实力继续拿地的企业只占三成，他们手中握着至少40亿~50亿的资金总量。

      上官同君认为二手土地市场的集中放量将出现在今年年底。拿地的理念同时也在被迫改变：只找合适的地。曾经炙手可热的土地再也不是“不愁嫁的皇帝女儿”，政府在推地之前也必须动动脑筋，进行一场营销。

      今年下半年预计再推出19宗，合计2900亩。与去年相比，虽然推地的次数减少，但总数并不少。上官同君认为，至少在每一宗地推出之前，政府应该先找到较有意向的客户，才能避免流拍。